Fliperowy zawrót głowy? Czy może już moda przemija?

Joanna Lebiedz 8 lutego 2019

Flipowanie stało się stosunkowo powszechnym sposobem na zarabianie pieniędzy.

Pytanie,  na jakie nie ma precyzyjnej odpowiedzi jest takie: jak długo jeszcze ten biznes będzie opłacalny. I czy na tyle, aby się przebranżowić i zająć tym, co podobno jest tak zyskowne, ponieważ podstawową zasadą rynkową jest to, że jeśli nawet taksówkarz mówi, że w coś należy inwestować, bo “wszyscy” tak robią, to w tym momencie powinno zapalić się czerwone światełko. Podobnie, jak na rynku akcji. Inwestuj, gdy inni sprzedają, uciekaj, gdy kupują. Czyli: idź pod prąd.

A jak jest z flipami? I co to w ogóle jest ten flip?

Flippowanie, to w dużym uproszczeniu zarabianie na różnicy pomiędzy wartością kupowanej i sprzedawanej nieruchomości. Różnica bierze się z podniesienia standardu nieruchomości.  Krótko: kupujemy dobrze zlokalizowaną ruinę, remontujemy w sposób zgodny z aktualnymi trendami i odsprzedajemy z zyskiem.

Clou polega na znalezieniu odpowiedniej nieruchomości. Odpowiednią nieruchomością jest zazwyczaj małe mieszkanie (do ok. 50m2), które jest położone w topowej lokalizacji, jest w złym stanie technicznym, dzięki czemu cena zakupu nie jest zbyt wygórowana.  Po remoncie dającym nabywcy możliwość wprowadzenia się bez ponoszenia jakichkolwiek nakładów finansowych, mieszkanie jest sprzedawane. Zyskiem flippera jest różnica pomiędzy ceną kupna+kosztami remontu a ceną sprzedaży. Flipy uznaje się za “udane” jeśli  w stosunkowo krótkim czasie generują dochód netto 20-50.000 PLN. Niekiedy i więcej.  Różnica wartości netto zależy głównie od lokalizacji. Ale też, na przykład od czynnika wzrostu cen w danym segmencie mieszkań. I tu, najbardziej opłacalną inwestycją w ciągu kilku ostatnich lat było kupowanie kawalerek i mieszkań małych. Innym istotnym czynnikiem jest zminimalizowanie kosztów remontu i generalnie wszelkich kosztów związanych z zakupem mieszkania pod “flip”. Dość często, na przykład, obsługujemy firmy budowlane, które zarabiają na flipach. Ich koszty remontu są niewielkie, ponieważ sami dokonują remontu. Są całe “przedsiębiorstwa” flipujace w taki sposób, że starają się kupować mieszkania w tym samym rejonie, osiedlu, lub w tym samym budynku, aby jedną ekipą naraz prowadzić remont w kilku inwestycjach.

Flipowanie będzie nadal opłacalne, ale pod warunkiem, że struktura cen zakupu w stosunku do cen zbycia mieszkania wyremontowanego generować będzie dochód. Analitycy rynku wieszczą nadchodzące załamanie i roztaczają wizję pękającej bańki, ale dopóki ten moment nie nadejdzie, fliperzy będą  nadal aktywni. Co więcej, mieszkania “flipowane”, czyli gotowe do wprowadzenia, czyste, pachnące cieszą się wzięciem, właśnie dlatego, że są gotowe. Dla wielu zapracowanych nabywców jest to ogromna wartość dodana.

 

Kupować czy jeszcze czekać?
To pytanie, które stawia sobie każdy inwestor. Nieważne, czy planowana inwestycja to zakup akcji, złota, czy nieruchomości. Kluczowym jest pytanie – czy wybrany moment jest odpowiedni dla danej inwestycji, czy inwestycja ta będzie korzystna, i czy da się na niej w przyszłości zarobić.
Ponieważ zaś rynek nieruchomości to jedna z możliwości lokowania kapitału w celach inwestycyjnych, wiele osób zadaje sobie pytanie – czy rynek ten osiągnął już cenowe „dno” i niebawem zacznie się wzrost cen, czy też ceny nieruchomości będą nadal spadać.

Spadek cen, jaki obserwują wszyscy, którzy związani są z rynkiem nieruchomości z Polsce trwa od 2007 roku. Niektóre segmenty pomału stabilizują się cenowo, jednak nadal rynek nie osiągnął pełnej równowagi, a ceny nie szybują w górę. To zdecydowanie najdłuższa fala recesji z jaką mamy do czynienia od lat 90-tych ubiegłego wieku. Przyczyn tego stanu rzeczy jest wiele.

Po pierwsze[newsletter_lock]– zanim nastąpiło wyhamowanie rynku (na przełomie 2007-2008, ogarnięty był on paniką i galopadą cen, które osiągnęły wówczas astronomiczny poziom. Nakręcająca się spirala cen i nerwowość inwestorów sprawiła, że wyrywali sobie oni wówczas z dnia na dzień droższe mieszkania, domy i grunty. Jak wysoką cenę płaci się za wciągnięcie przez „owczy pęd” dziś doskonale widzą ci wszyscy, którzy dali się wówczas ponieść fali paniki i kupili mocno przeszacowane nieruchomości.

Po drugie, banki wprowadziły dwie rekomendacje: T i S, które zmniejszyły w sposób drastyczny zdolność kredytową nabywców. Banki, obawiają się, że dana nieruchomość dziś oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego, może za rok mieć wartość niższą o 10-30%. Stąd prawdopodobnie bierze się, czasem nadmierna ostrożność w udzielaniu kredytu na zakup danej nieruchomości, a jedynym kryterium tak naprawdę liczącym się dla analityków ryzyka kredytowego jest wykazanie odpowiedniego poziomu zarobków. Kolejne korekty rekomendacji S pogłębiły jeszcze trudną sytuację na rynku kredytów hipotecznych.

Po trzecie: spowolnienie gospodarcze i ubożenie społeczeństwa, co w połączeniu z wyśrubowanymi apetytami właścicieli nieruchomości skutkuje sytuacją patową.

Po czwarte: niestabilność złotego i niepewność kredytobiorców, czy w obecnych realiach rynkowych podołają spłatom rat kredytu.

Po piąte wreszcie: wzrost kosztów utrzymania nieruchomości (gaz, prąd), oraz ewentualnych kosztów dojazdu, co zaskutkowało całkowitym odejściem od pomysłu budowy, czy kupna domu. To z kolei wpłynęło na wyhamowanie rynku gruntów.

Po szóste: powstała wielka „luka pokoleniowa” – jako, że ok. 3 milionów młodych ludzi w przedziale wiekowym 25-35 lat przebywa na emigracji, tam pracuje, tam odprowadza podatki, tam rodzą się ich dzieci. Tam też młodzież ta inwestuje w nieruchomości bądź to wynajmując, bądź je kupując. Ci ludzie – którzy powinni tu budować domy, tutaj tworzyć rodziny – niestety szansę dla siebie widzą poza granicami kraju. Dlatego też w Polsce ubyła dość duża ilość pokolenia, które w tej chwili powinno być jedną z większych grup docelowych dla wszelkiego rodzaju inwestycji w nieruchomości.

Wszystkie wyżej wymienione czynniki sprawiają, iż aby sprzedać – należy rozważnie ustawić cenę ofertową sprzedawanej nieruchomości na poziomie, który jest „do przyjęcia” przez rynek. Dziś sprzedają się tylko te nieruchomości, których cena odpowiada możliwościom rynkowym. Nie ma znaczenia, ile kosztował nas zakup, remont, lub jaka jest wysokość kredytu zaciągniętego na poczet kupna sprzedawanej nieruchomości. Ważne jest natomiast– za ile, w danym momencie można taką nieruchomość najkorzystniej sprzedać.

Dziś panami rynku są kupujący. Mogą przebierać, marudzić i dyktować warunki. Zwłaszcza, jeśli dysponują gotówką.
Zastanawiając się, czy teraz jest odpowiedni moment do inwestowania, można śmiało powiedzieć, że tak. Pamiętajmy, że największe fortuny zbijane są na zakupach w czasach kryzysu. [/newsletter_lock]Z pewnością jednak należy inwestować ostrożnie i z głową. Na pewno warto zainteresować się nieruchomościami, które są w dobrej cenie, dobrej lokalizacji, z doskonałą infrastrukturą. Lub w takie, które mają szansę na wzrost wartości z tytułu zmiany przeznaczenia w planach zagospodarowania przestrzennego.

W perspektywie długoterminowej bowiem, nieruchomości będą – pomimo falowania koniunktury – wskazywały trend wzrostu wartości. Tak, jak po każdej zimie nadejdzie wiosna, po każdej recesji – nadejdą też czasy dobrej prosperity.

Joanna Lebiedź dla „Rzeczpospolita” 2013