Kredyty,kredyty…

Joanna Lebiedz 17 stycznia 2020

Obecnie, praktycznie każda nieruchomość jest obciążona kredytem. Mało która nie jest, i bardziej w dzisiejszych dziwią mieszkania, czy domy bez obciążenia niż te, na których hipotece widnieje obciążenie kredytem jednym, lub kilkoma.
Sprzedawane są nieruchomości w bardzo rożnym „stadium” trwania kredytu, a sprzedaż bardziej podyktowana jest sytuacją życiową, niż samymi problemami z kredytem. Wydawać by się mogło, i z logicznego punktu widzenia, na rynek powinny trafiać tylko te mieszkania, gdzie po spłaceniu banku zostanie zbywającemu godziwa kwota do zagospodarowania. Tymczasem transakcje, gdy sprzedający musi jeszcze „dopłacić” do banku kwotę ponad uzyskaną ze sprzedaży cenę nie należą do rzadkości. Przy kredytach walutowych, zbywający bardzo często ponosi ewidentną stratę wskutek różnicy kursowej, a jednak sprzedaje. Najgorsze wyniki sprzedażowe mają nieruchomości, kupione w latach 2000-2007, zakup ktorych wspomagany był kredytem walutowym (zwłaszcza w CHF). Zdecydowanie najgorzej było do roku mniej-więcej 2017, zanim ceny nieruchomości zaczęły rosnąć. Wtedy to dochodzilo do absurdalnych sytuacji, kiedy to mieszkanie kupione w 2008 roku za kwotę 550.000 PLN, w 100% skredytowane kredytem w CHF, mogło kilka lat później zostać sprzedane maksymalnie za 350-400.000 PLN. A tymczasem, pomimo regularnego spłacania kredytu, wartość zadłużenia do banku, po przeliczeniu na PLN wynosiła ok. 900.000 PLN. Absurd.
Mieszkania z obciążoną hipoteką sprzedają się, tak, jak każde inne. Można nawet na zakup takiego mieszkania zaciągnąć kredyt. Wówczas jeden bank spłaca drugi, a część ceny idzie od strony kupującej do zbywającego. Po spłacie zadłużenia poprzedniego właściciela, dotychczasowa hipoteka jest wykreślana i zastępowana obecną. Tak więc nie ma tu ryzyka, a obrót nieruchomościami „z kredytem” stanowi ponad 80% wszystkich transakcji sprzedaży nieruchomości. Ważne, aby wiedzieć w jaki sposób nabywa się takie nieruchomości, jakie dokumenty są potrzebne i jakie formalności niezbędne do zabezpieczenia obu Stron.
W latach załamania rynku (mniej więcej od roku 2007 do 2017) zdecydowanie nie opłacało się sprzedawać mieszkań obciążonych kredytem walutowym, bo wówczas jednocześnie zaistniały dwie niekorzystne okoliczności: spadek cen nieruchomości i wzrost kursu walut. To było hamulcem do podejmowania decyzji o sprzedaży, ale nie dla wszystkich. Jak wspominałam, niektóre sytuacje życiowe zmuszały do podjęcia decyzji o sprzedaży pomimo ewidentnej straty na transakcji.
Obecnie, rynek nieco przyspieszył, kurs walut uspokoił się, a więc sprzedaż zadłużonych nieruchomości nie przynosi aż tak wielkich strat.
Natomiast, wyroki TSUE i orzecznictwo sądów ośmielają coraz większą rzeszę frankowiczów do wchodzenia na drogę postępowania sądowego w celu zminimalizowania poniesionych strat.