Podsumowanie roku 2019 w nieruchomościach

Joanna Lebiedz 3 stycznia 2020

Upływający rok 2019 był rokiem dynamicznym, i z pewnością można śmiało powiedzieć, że był to kolejny rok dobry dla inwestorów i deweloperów.

Rok ten rozpoczął się bardzo dynamicznie, a największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości typowo „inwestycyjne”, to znaczy mieszkania niedrogie i nieduże. Niedrogie i nieduże dla rynku Warszawy to mieszkania 2-3 pokojowe, a najbardziej „chodliwy” segment cenowy to przedział w widełkach 300.000 – 450.000 PLN w zależności rodzaju planowanej inwestycji.

Dominujące na rynku były dwie grupy inwestorów. Pierwsza, to flipperzy,  kupujący mieszkania w kiepskim standardzie, przeważnie nadające się do generalnego remontu, z celem  odsprzedaży tych mieszkań z zyskiem po dokonaniu remontu kapitalnego. To inwestorzy przeważnie gotówkowi, kupujący wyłącznie tzw. okazje, to znaczy taką substancję, która da im możliwość zamknięcia rachunku ekonomicznego po dokonaniu wszelkich prac remontowych – z zyskiem.  Poza ceną, istotna jest  lokalizacja, która jest kluczowa dla powodzenia inwestycji.

Druga grupa inwestorów, to klienci poszukujący mieszkań do zakupu z myślą o czerpaniu zysków z wynajmu. Coraz więcej osób lokuje środki dotychczas przechowywane na rachunkach bankowych właśnie w inwestycjach, które są dla nich nie tylko lokatą kapitału, ale i dodatkowym źródłem dochodu. Wyraźnie widoczna jest tendencja do lokowania środków w mieszkania „pod wynajem”. Wyraźnie też wyłania się trend gromadzenia tego rodzaju inwestycji, aby w miarę wzrostu posiadanych kolejnych nieruchomości, finalnie zostać rentierem,  i  w ten właśnie sposób zabezpieczyć sobie godziwą emeryturę. Tu też pojawia się coraz liczniejsza grupa osób stosunkowo młodych, już myślących o takiej formie zabezpieczenia na przyszłość. Inwestycje kupowane „pod wynajem” nieraz są gotówkowe, ale też niejednokrotnie z częściowym finansowaniem zakupu ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego.

Inwestorzy zajmujący się zakupem mieszkań na wynajem wykorzystują je pod najem długo-, lub krótkoterminowy. W obu przypadkach, kluczowa jest lokalizacja, ponieważ wynajmowane mieszkanie musi być dla przyszłego najemcy pod tym względem atrakcyjne. Głównym aspektem decydującym o dobrej lokalizacji jest, w przypadku Warszawy bliskość komunikacji, w tym zwłaszcza metra. Chyba,  że inwestycja znajduje się w obrębie ścisłego centrum, czy Starego Miasta. W przypadku tego rodzaju inwestycji, inwestorzy nie poszukują „okazji”, choć bardzo przyjemnie taką okazję kupić. Mieszkania te nie idą do szybkiej odsprzedaży, same w sobie są już dobrą lokatą, stąd aspekt „okazji” nie jest warunkiem „sine qua non” zakupu. Inwestorzy więc zainteresowani są mieszkaniami 1-2 pokojowymi (lub małe 3 pokoje). Jeśli inwestor planuje wynajmować mieszkanie na tzw. „krótki termin”, kupuje  mieszkania większe 3-4 pokojowe, w których dokonuje adaptacji umożliwiających wynajem poszczególnych pokoi odrębnie.

Poza typowymi inwestorami, na rynku obecni są wciąż klienci indywidualni, poszukujący mieszkania, lub domu dla siebie i swojej rodziny. Te osoby szukają nieruchomości na rynku pierwotnym, lub wtórnym.

Na rynku wtórnym, wciąż najbardziej poszukiwane są nieruchomości nieduże 2-3 pokojowe, do 450.000 PLN. Tu spora część transakcji posiłkowana jest środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego. Male i średnie mieszkania, w wyżej wskazanym przedziale cenowym nadal więc w roku 2019 były hitem, co wciąż uwarunkowane jest zdolnością kredytową nabywców.

Dobrze funkcjonującym segmentem w roku 2019 był (jak zwykle) segment nieruchomości premium, apartamentów, penthouse’ów, kupowanych często za gotówkę.