Zaczęliśmy od covidowej paniki, która odcisnęła wielkie piętno kierując uwagę inwestorów w stronę nieruchomości.

Początek covidu w Polsce, czyli rok 2020 zaowocował w pierwszej kolejności renesansem działek rekreacyjnych i wszelkiej maści nieruchomości z „własnym kawałkiem ziemi”. Rolne, leśne, rekreacyjne, byle mieć własny kawałek ogrodu z zachowaniem dystansu społecznego. Nagle, po 15 prawie latach wzrosło również w sposób znaczący zainteresowanie domami, które były w niełasce od dłuższego czasu. Przeszkadzający jak dotychczas dojazd do pracy przestał stanowić przeszkodę, bo wiele firm przeszło w tryb zdalny. Wiele stanowisk pracy zredukowano, co widać do dziś wyraźnie choćby po sektorze bankowym, gdzie znacząco ograniczono ilość placówek, kasy zamieniono na wpłatomaty, a większość pracowników wciąż pozostaje w trybie on-line.

Zatem mieszkanie pod miastem, z dala od ewentualnych spotkań z osobami potencjalnie chorymi okazało się mieć pierwszorzędne znaczenie przy wyborze nieruchomości. Tym bardziej, że nie trzeba ponosić kosztów dojazdu/ paliwa, a dzieci uczą się zdalnie.

Kolejnym widocznym elementem jest ucieczka od lokat bankowych i strach przed inflacją/dewaluacją czy zamrożeniem środków na kontach, a więc inwestujemy. W co? Złoto, dzieła sztuki lub właśnie nieruchomości. Tu uruchomił się typowy mechanizm: zwiększony popyt – podnosimy ceny. Skoro klient akceptuje 10.000 PLN/m2, to może spróbujemy 11-12.000 PLN/m2 (mówimy o Warszawie). I dopóki klienci będą akceptowali proponowane ceny, dopóty dzban będzie wodę nosił. Poprzednie kryzysy wyraźnie pokazały jednak, że rynek nieruchomości i wydolność klientów nie są z gumy i nie da się tego ciągnąć w nieskończoność. Gdzieś istnieje granica, i wcześniej, czy później to zobaczymy. Raczej wcześniej.

Teraz, po roku od szaleństwa przenoszenia środków z banków w nieruchomości wiemy, że dochodzimy właśnie pomału do granicy wydolności rynku i zdolności kredytowej nabywców, a rynek nieco wyhamowuje, jednak wciąż widzimy większą wiarę w lokatę w nieruchomości, niż w lokaty bankowe.

Absolutny renesans przeżywają wciąż działki budowlane, rekreacyjne, w tym ROD. Druga kwestia: lokata w nieruchomości po prostu. Jako inwestycja pewna.

Ciekawie przedstawiał się rynek najmów. Na początku pandemii i absolutnego lock-downu, jako pierwsze, spektakularnie „padły” najmy krótkoterminowe. Wraz z zatrzymaniem się turystyki jako-takiej, mocno ucierpieli wszyscy właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo. Ale nie tylko. Zarówno studenci, jak i pracownicy przeniesieni w tryb pracy zdalnej opuścili dotychczas zajmowane mieszkania, aby pozbyć się zbędnych kosztów. A to były przecież najmy długoterminowe. Wielu właścicieli tzw. „mieszkań hotelowych”, zwłaszcza tych, którzy je podnajmowali w celu zarabiania na najmie krótkoterminowym, wchodzili szybko w tryb najmu długoterminowego, ale tu też, przez kilka ładnych miesięcy na najem nie było chętnych. Tak naprawdę, najem długoterminowy zaczął funkcjonować jesienią 2021, gdy wiedzieliśmy już, że uczelnie będą prowadziły zajęcia stacjonarnie. W tym momencie najmy działają, aczkolwiek nastąpiła zauważalna korekta czynszów „w dół”, co widać najwyraźniej po miejscowościach typowo turystycznych, jak chociażby Kraków, gdzie cena czynszu obecnie, versus sprzed pandemii wynosi prawie o połowę mniej.

Renesans przeżywają także działki budowlane. Dotyczy to zarówno działek pod budownictwo jednorodzinne, jak i deweloperskie. Deweloperzy w zasadzie bez żadnych przerw realizują kolejne inwestycje, które w stosunkowo krótkim czasie znajdują nabywców. Kupują więc kolejne tereny, przygotowują następne projekty, a ponieważ sprzedaż idzie śpiewająco – ceny pomału pną się do góry. Rynek deweloperski jest co prawda nieco odmienny od wtórnego, ale, jak widać zawirowania covidowe tylko wzmocniły pozycję deweloperów.

Działki pod budownictwo jednorodzinne „ruszyły” po kilku latach zastoju. Od pamiętnej paniki w latach 2007-2009 nie mieliśmy takiego zainteresowania gruntami budowlanymi, jak obecnie. Ale – i tu podkreślam mocno – dotyczy to działek z rozsądnymi cenami ofertowymi. Kupujący bowiem dzielą się na dwie grupy: pierwszą z nich jest grupa inwestorów indywidualnych. I im musi wystarczyć środków na budowę domu. A więc cena nie może być z kosmosu lub porównywalna do już zrealizowanych inwestycji domów deweloperskich. Inwestorzy muszą mieć zdolność kredytową na realizację zamierzenia. Jeśli nie teraz, to w stosunkowo niedługim czasie. Druga grupa inwestorów w ziemię, to „inwestorzy spekulacyjni”. Ci, z kolei kupują tylko to, co ma cenę „rokującą” wzrostem wartości w ciągu kilku najbliższych lat. Czyli drogo nie kupią, bo drogo kupić to żadna sztuka. Dla nich celem samym w sobie jest kupić stosunkowo tanio i za kilka lat odsprzedać z zyskiem.

I na koniec rynek mieszkań. Od początku pandemii, w tym i w roku 2021 mieszkania sprzedają się stosunkowo nieźle. Jednak segmentem najbardziej wciąż poszukiwanym są mieszkania średnie, tj. 30-60m2 i te sprzedają się dość szybko. Mieszkania większe, zwłaszcza w starej substancji już niego gorzej, co zresztą ma miejsce z roku na rok. Rynek premium również, jak zwykle, radzi sobie całkiem dobrze.

Zauważalnym była – zwłaszcza na początku covidu tendencja uciekania z gotówką z banków, czyli sporo było zakupów było gotówkowych. I były to inwestycje klientów 50-60+, czyli ewidentna ucieczka ze środkami z banków.  Jednocześnie w czasie lock-downu wiele branż straciło płynność finansową i zdolność kredytową. W 2021 sytuacja szczęśliwie się zmieniła i banki zaczęły udzielać kredytów, a więc sporo transakcji finalizowanych było z pomocą kredytów.

Jaki będzie rok 2022? Tego absolutnie nie możemy przewidzieć. Wszystko zależy od kolejnych fal pandemii. Już widzimy kolejne mutacje wirusa, kraje zaostrzają restrykcje. Mimo, iż ceny nieruchomości w Polsce wciąż w porównaniu do cen europejskich są stosunkowo niewysokie, to już w porównaniu do średnich zarobków Kowalskiego tak nie jest. Przed nami wiele pytań, na które trudno jednoznacznie odpowiedzieć. Po pierwsze: Ci, którzy przełożyli środki w nieruchomości już tego nie zrobią, bo już zainwestowali. Po drugie: ilość zgonów (niestety) spowoduje zwiększoną podaż substancji mieszkaniowej. Po trzecie – deweloperzy jednak wysycą rynek mieszkaniami, a więc wzrośnie ilość mieszkań wystawianych na sprzedaż. Po czwarte zaś, pytanie, na jakie niebawem odpowie nam życie – jak to wszystko będzie się miało do przyrostu naturalnego w stosunku do ilości zgonów. W Polsce, oczywiście, bo ten rynek analizujemy.

Bądźmy dobrej myśli. Trzymajmy się zdrowo i oby kolejna analiza roku 2022 przyniosła same optymistyczne wnioski.