Obecnie, aby w Warszawie kupić małe i tanie mieszkanie trzeba mieć pomiędzy 250 000,00 PLN a 290.000 PLN i najlepiej być klientem gotówkowym. Aby „chwycić” okazję i wyprzedzić czasowo klienta kredytowego.

Za taką kwotę możemy znaleźć 19-27m2 w różnym standardzie, a cena rożni się w zależności od lokalizacji. Najtańsze są dzielnice peryferyjne (Białołęka, Bródno, daleka Wola) i niekoniecznie będą to pięknie wymuskane mieszkanka, lecz stara substancja do remontu. Jednak wciąż nie brak chętnych na tego rodzaju oferty i znikają one stosunkowo szybko z rynku. Przeważnie mniej-więcej po miesiącu od wystawienia, oferta już jest zadatkowana. Stosunkowo łatwe w sprzedaży są również mieszkania „średnie”, tj. ok. 50m2, dwu lub trzypokojowe. Jeśli chodzi o ceny, to transakcyjnie najniższe wartości notujemy dla małych jednopokojowych w stanie do remontu i są to widełki 7000-7400.000/PLN/m2, ale i od tych wartości notujemy wahnięcia w zależności od lokalizacji i standardu nieruchomości.

Cenowo jeszcze nie „dobiliśmy” do cen z poprzedniej hossy z 2006 roku, gdy małe dwupokojowe mieszkanie w topowej lokalizacji „na pniu” sprzedawało się w niecałe dwa tygodnie w cenie powyżej 16.000 PLN/m2, a cena takiego mieszkania była równa cenie domu pod Warszawą.

Podkreślenia wymaga fakt rozróżnienia do celów podobnej analizy cen ofertowych od transakcyjnych. Ceny ofertowe, widoczne na portalach internetowych, wzorem poprzedniej hossy wykazują, w niektórych przypadkach oczekiwania sufitowe, różniące się znacząco od cen transakcyjnych, czyli tych, przy których transakcje się zawiązują. I te widełki są tak w segmencie mieszkań, jak i domów i gruntów dobrze widoczne. I one są. Póki co, w wielu przypadkach ceny ofertowe są astronomiczne z uwagi na rosnące apetyty sprzedających, widzących jak szybko i łatwo „sprzedał sąsiad, to ja nie będę gorszy”. Niestety takie zapętlanie się spirali cenowej prowadzi nieuchronnie do bańki cenowej.

Dodać należy jedną istotną informację. Jeśli bowiem widzimy, że w niektórych przypadkach cena transakcyjna przewyższa ofertową, to jest bardzo zła informacja dla rynku, bo oznacza nieuchronnie nadciągającą korektę cen. Natomiast ani zarobki typowego „Kowalskiego”, ani jego zdolność kredytowa nie rośnie proporcjonalnie do apetytu sprzedających. Taka sytuacja z jaką mamy dziś do czynienia może prowadzić do wyhamowania rynku, z tym, że rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą bezwładnością i zanim dojdzie do rzeczywistej korekty, może jeszcze minąć naprawdę dużo czasu. A na ewentualne korekty mogą mieć wpływ nie tylko pompowane ceny. Może – w przypadku dalszego spowolnienia w segmencie najmów dojść do wysypu tej substancji na rynek. Może przyjść czwarta fala COVIDu, mogą być dalsze lock downy, a wielu inwestorów już wycofało środki z banków przekładając je na rynek nieruchomości. I ci już nie będą szukać nieruchomości. Dlatego też, dziś jeszcze nie można z całą pewnością stwierdzić, czy i kiedy nastąpi korekta. Oraz, czy dotknie wszystkie segmenty rynku, czy tylko niektóre. Załamanie 2007-2011 bowiem uderzyło dokładnie w cały rynek nieruchomości. A co będzie w najbliższym czasie – zależne jest od wielu czynników, na które nie mamy żadnego wpływu.