Klienci, których stać na mniej, zaczynają doceniać mieszkania w wielkiej płycie. To czas, w którym takie budownictwo może zyskać. Czy już zyskuje?

Wielka płyta wróciła do łask już jakiś czas temu. Było to mocno zauważalne podczas poprzedniego kryzysu w latach 2009-2012. Już wtedy ci, których nie było stać na mieszkania deweloperskie lub nieruchomości z rynku wtórnego w dobrych lokalizacjach zwracali się w stronę wielkiej płyty. Wielka płyta była zawsze tańsza od kamienic czy mieszkań budowanych z cegły, czy w nowocześniejszych technologiach. I pewnie tak pozostanie – bo raczej nie będzie wyburzana jak w byłym NRD. Mało tego, budynki z wielkiej płyty są sukcesywnie remontowane, mają wymieniane czy też docieplane elewacje, w większości są po wymianie rur, instalacji, wind, po remontach klatek schodowych i zewnętrznych elementów, czyli balkonów i balustrad. Ale pierwszą i podstawową zaletą jest lokalizacja. Za komuny nikt nie interesował się kwestiami własnościowymi – brano grunty prawem kaduka. Stąd mamy dzisiaj w niektórych miejscach, mieszkania będące spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu ulokowane w budynkach stojących na gruntach objętych roszczeniami.

Druga wielka zaleta wielkiej płyty, to dobrze zaplanowane lokale. Zwykle trzypokojowe mieszkania mają od 54m2 do 59 m2, zgrabnie zaaranżowane pomieszczenia, osobną, przeważnie widną kuchnię i łazienkę oddzieloną od WC.

Ile kosztuje mkw. mieszkań w blokach z wielkiej płyty? O ile są tańsze niż nowe mieszkania deweloperskie?
Trudno porównać ceny z rynku wtórnego – z czym mamy do czynienia w przypadku wielkiej płyty, z rynkiem pierwotnym – czyli nieruchomościami deweloperskimi. Ich ceny oczywiście zmieniają się równolegle, ale deweloper co do zasady, bardzo wysoko stawia poprzeczkę cenową. Szczególnie, jeśli mamy do czynienia z dobrą koniunkturą. Ponadto, deweloper buduje „zgodnie” z aktualnymi trendami. Bo musi sprzedać.  Natomiast „wielka płyta” to każdorazowo sprzedaż indywidualna, substancji, która już istnieje, której cena jest kształtowana przez rynek, ale też generowana przez osobiste względy właściciela, potrzeby albo konieczności życiowe sprzedającego. Co do zasady, ceny nieruchomości zależne są przede wszystkim od lokalizacji nieruchomości. Wielka płyta w samym centrum to zupełnie inna cena niż ta sama wielka płyta na peryferiach miasta.

Ile trzeba mieć najmniej na mieszkanie o dobrym standardzie w bloku z wielkiej płyty? Ile kosztują najdroższe?
Opierając się na cenach transakcyjnych – widzimy, że aktualnie w Warszawie, cena dwupokojowego mieszkania w wielkiej płycie w Warszawie mieści się w widełkach od 8-9 tys. zł do około 12 tys. zł. Jeszcze pół roku temu było nieco drożej. Natomiast obecnie widzimy, że ceny nieruchomości wyraźnie wyhamowały. Klienci nie wykupują nieruchomości na pniu, na co z pewnością ma wpływ podniesiona przez banki poprzeczka badania zdolności kredytowej oraz podniesienie stóp procentowych dla zaciąganych oraz już istniejących kredytów.

Czy ceny mieszkań z wielkiej płyty rosną? Jak bardzo? Będą jeszcze rosły?

Ceny wielkiej płyty, pomimo wieszczenia ich „krótkiego czasu trwałości”, trzymają się stosunkowo mocno. W dobrej lokalizacji np. na Osiedlu Za Żelazną Bramą – w piętnastopiętrowych blokach mamy mieszkania jednopokojowe (około 28 m2), dwupokojowe (około 48 m2) do trzypokojowych (54 m2). To są mieszkania przeważnie już wyremontowane, doprowadzone do porządnego stanu technicznego i bardzo chętnie kupowane w celach inwestycyjnych. Cieszą się zainteresowaniem dzięki temu, że znajdują się w dobrym punkcie miasta, są doskonale skomunikowane z innymi dzielnicami. Wokół dostępna pełna infrastruktura i dlatego właśnie ta substancja świetnie nadaje się jako inwestycja pod wynajem np. dla studentów czy pracowników przyjeżdżających do Warszawy do pracy.  

Rynek nieruchomości zawsze podlega falowaniu koniunktury. Teraz mamy moment wstrzymania oddechu i wypłaszczania się cen, zwiastujący prawdopodobnie spadki cen. Jednak badając ceny nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej, wykazują one zawsze tendencję wzrostową, co sprawia, że stanowią naprawdę dobrą inwestycję. Mieszkania w wielkiej płycie drożeją lub tanieją równolegle z cenami innych nieruchomości: domów, gruntów, nieruchomości deweloperskich. Dlatego z pewnością kupno takich mieszkań to opłacalna inwestycja, tym bardziej opłacalna, jeśli wybierzemy dobrą lokalizację. Dobrą dziś i dobrą perspektywicznie.

Jak dzisiejsza sytuacja na rynku kredytów wpłynie na popyt na mieszkania – także te z wielkiej płyty?

Oczywiste jest, że sytuacja kredytowa będzie się przekładała na wszystkie sektory rynku nieruchomości. Ale paradoksalnie na wielką płytę może wpłynąć trochę mniej z uwagi na dość dobry stosunek wielkości do ceny. Jak już wspomniałam – nieduże lokale zawierające dużo większą liczbę pokoi niż w przypadku nowego budownictwa – to może być dla niektórych klientów argument nie do podważenia. Duże mieszkanie w wielkiej płycie może mieć około 60 m2. Natomiast duże mieszkanie budowane np. w latach 90. zwykle ma co najmniej 70-80 m2, co oznacza nie tylko większy koszt kupna, ale także wyższy czynsz i wyższe koszty utrzymania. Doradcy kredytowi miesiąc temu powiedzieli nam, pośrednikom, że zdolność do zaciągania pożyczek w banku straciło już około 50 proc. Polaków. Stąd klienci mogą zwrócić się w stronę mniej może estetycznie wyrafinowanych i prestiżowych, ale tańszych mieszkań z wielkiej płyty.