Przystępując do „usuwania nieprawidłowości” w obrocie nieruchomościami, powinno się usiąść w gronie doświadczonych pośredników i wspólnie wypracować mądre zmiany – mówi Joanna Lebiedź, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Pośredniczka analizuje proponowane przez resort rozwoju i technologii zmiany:

– Odnosząc się do propozycji ministra Waldemara Budy i działań mających na celu wypracowanie rozwiązań eliminujących dostrzeżone nieprawidłowości w obszarze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie sposób pominąć milczeniem faktu zderegulowania zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomości przez ministra Gowina ustawą o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, która weszła w życie 1 stycznia 2014 r.

Dostęp dla każdego.

To był ten moment, gdy rząd polski pod sztandarami „dostępności do zawodu dla każdego” zlikwidował licencje zawodowe, czyli obowiązek zdobycia i wykazania się podstawową wiedzą z zakresu obrotu nieruchomościami, oraz wszystko, co wiązało się z utrzymaniem pośrednictwa na wysokim poziomie.

Zniesiono obowiązywanie Kodeksu Etyki i Standardów Zawodowych, wypracowanego przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, zatwierdzonego przez ministra infrastruktury w kwietniu 2005 roku. Zniesiono obowiązek kształcenia ustawicznego pośredników. Zniknął też organ nadzorujący przestrzeganie wyżej wymieniowych zasad, czyli Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, która miała prawo tak kontrolować, jak i korygować wszelkie nieprawidłowości. Jedyną pozostałością po poprzednim, wypracowanym przez lata porządku, zostało obowiązkowe ubezpieczenie OC pośredników.

Zapłata za usługę.

Przedstawię punkt widzenia czysto praktyczny – osoby wykonującej ten zawód od 36 lat, z dużym doświadczeniem nie tylko „lat pracy”, ale i spraw sądowych, gdy sala sądowa była jedyną drogą do uzyskania należnego wynagrodzenia za zamówioną i wykonaną usługę. Podkreślę słowo „zamówioną”, bo w Polsce nie ma obowiązku korzystania z usług pośrednika. Mimo to wiele osób do pośrednika się zwraca, zleca usługę, a potem „zapomina” o rozliczeniu. A że nie są to przypadki jednostkowe, najdobitniejszym przykładem jest ubezpieczenie OC. Gdy je wprowadzano – jako chroniące klienta pośrednika – na początku lat 2000, ubezpieczyciel szumnie zapowiadał, że w przygotowaniu już jest projekt AC, czyli ochrona pośrednika na okoliczność nieuzyskania należnego mu honorarium. I ubezpieczenie do dziś nie zostało wprowadzone, z uwagi na… „wysoką szkodowość klientów i liczbę spraw o zapłatę w sądach oraz wartość przedmiotu sporu”. Komentarz zbędny.

I oto pierwszym punktem „naprawczym” ministra Budy ma być wpisanie do umowy o pośrednictwo „czynności pośrednictwa”, a w razie ich niewykonania wynagrodzenia ma być nienależne.

Po pierwsze, zgodnie z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN) „zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa” sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. A więc jest to już uregulowane. Pośrednik nie pracuje bez ważnej umowy. Taka umowa jest podstawowym dowodem w przypadku sporu o zapłatę. Zgodnie zaś z definicją pośrednictwa zawartą w art. 179 b UoGN „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części; innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.”

De facto jednak wynagrodzenie pobierane jest „z dołu”, czyli po wykonaniu szeregu czynności, w momencie doprowadzenia do transakcji. Po stronie pośrednika jest ryzyko handlowe i koszty. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy klienta – wynagrodzenia nie ma i zwrotu kosztów też nie. Zdarzają się długo ciągnące się transakcje. Czasem jednak usługa jest wykonana bardzo szybko, zanim jeszcze oferta pojawi się w reklamie, bo pośrednik ma wiedzę o osobach szukających konkretnej nieruchomości. Lub wiedzę tę mają inni pośrednicy zrzeszeni w ramach systemów współpracy MLS, co tylko podkreśla skuteczność zatrudnionego przez klienta pośrednika.

Wedle proponowanej zmiany, jeśli pośrednik wykaże się taką właśnie skutecznością i doprowadzi do transakcji zanim wykona wszystkie wymienione w umowie czynności, ma być ukarany poprzez nieotrzymanie honorarium. Naprawdę? Moim zdaniem w takiej sytuacji powinien dostać premię za skuteczność i operatywność.

Załóżmy, że wpiszę do umowy dziesięć różnych czynności, z których jedną będzie zatrudnienie orkiestry symfonicznej Filharmonii Narodowej, aby na dachu sprzedawanej nieruchomości zagrała V Symfonię Beethovena. Ale doprowadzę do transakcji, zanim na dach wejdzie orkiestra. W świetle proponowanej przez ministra korekty mam nie dostać wynagrodzenia. Nieruchomości została wprawdzie sprzedana, ale nie było koncertu.

Kto może obejrzeć nieruchomość.

Drugi punkt naprawczy, to zakaz uzależniania prezentacji nieruchomości od uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa. Tu zgoda. Znowu odniosę się do Kodeksu Etyki i Standardów Zawodowych, w którym opisano podobne sytuacje.  Odmowa prezentacji nieruchomości osobie zainteresowanej, np. klientowi innego biura, jest działaniem ewidentnie na szkodę sprzedającego.

Zakładamy, że sprzedający jest klientem biura odmawiającego prezentacji. Ale inaczej ma się sytuacja, gdy naszym klientem jest kupujący, a prezentujemy ofertę innego biura, czyli pośrednik chce zaoferować ofertę innego pośrednika np. w ramach systemu współpracy MLS. Ofertę, co do której nie ma zleconej umowy zbycia. Wówczas klientem pośrednika jest kupujący i to z nim pośrednik ma czy powinien mieć umowę o pośrednictwo w zakupie lub poszukiwaniu konkretnej nieruchomości. Można mieć biuro obsługujące tylko zbywających, a można obsługiwać tylko kupujących. Kwestia wyboru modelu pracy. W USA i w Polsce są także takie właśnie firmy, które wykonują całą pracę na rzecz kupującego i on jest klientem biura i płatnikiem wynagrodzenia za wykonaną usługę.

Publikacja oferty.

Trzeci punkt – zakaz publikacji oferty przed podpisaniem umowy o pośrednictwo i wymóg informowania, że oferta pochodzi od pośrednika. Tu kłaniają się zarówno Kodeks Etyki i Standardy Zawodowe, jak i nieznajomość specyfiki rynku nieruchomości i systemów wymiany ofert pomiędzy biurami (MLS), gdzie pośrednik mający umowę o pośrednictwo na wyłączność godzi się na to, by jego oferty były reklamowane przez inne biura. „Godzi się” oznacza, że wyłączny przedstawiciel zbywającego udziela w specjalnym polu, zgłaszając do systemu ofertę, takiej zgody.

Tym samym kilka tysięcy współpracujących w Polsce biur (a niektóre to sieci międzynarodowe), ma na swoich stronach internetowych „nie swoje” oferty – zgodnie z regulaminem systemów i za zgodą pośrednika i klienta, który też jest zainteresowany jak największą promocją, a nie chowaniem oferty do szuflady. Zatem – postulat nietrafiony. Być może minister miał na myśli powielanie ofert właściciela bez jego zgody, ale sformułowanie ministra, jak powyżej – jest absolutnie błędne i w tym brzmieniu zabija system szerokiej i jawnej promocji ofert wyłącznych w ramach systemów MLS.

Postulat wymogu informowania, że oferta pochodzi od pośrednika. Znów wracamy do Kodeksu Etyki i Standardów Zawodowych. Czyli – było, działało, a powszechne obowiązywanie zniknęło wraz z licencjami. Obecnie standardy w niezmienionej formie dotyczą tylko pośredników z fakultatywnymi licencjami Federacji (tylko pośredników z licencją).

Od kogo zapłata.

I ostatni postulat „pobierania wynagrodzenia wyłącznie od podmiotu zlecającego wykonanie pośrednictwa”. To już jest i tu nie trzeba nic zmieniać. Pośrednik zawsze pracuje dla podmiotu zlecającego usługę. W zależności od modelu pracy klientem może być sprzedający lub kupujący. W większej firmie, biurze sieciowym, może być i tak, że w jednym oddziale, na jednym końcu Polski pojawia się oferta, a w drugim nabywca. Dwie filie, zrzeszone pod jednym brandem, ale inni pośrednicy.

Znowu, jak bumerang powraca MLS. Biuro „A” ma ofertę i zlecającego wykonanie czynności pośrednictwa w zbyciu. A biuro „B” ma kupującego zlecającego czynności pośrednictwa w nabyciu. Obaj pośrednicy mają umowę zlecającą czynności. W mojej praktyce, w nie tak odległym czasie, miałam przyjemność współpracować z kolegami pośrednikami z odległych zakątków Polski. Moje oferty sprzedało biuro w Zakopanem, Olsztynie czy Krakowie. Dostali moje błogosławieństwo na reklamę, prezentację i prowadzenie transakcji, gdy ja miałam umowę o pośrednictwo w zbyciu. Transakcje zamknęliśmy, ku zadowoleniu i stron, i pośredników.

Reasumując: postulat uporządkowania rynku jest jak najbardziej słuszny. Polski rynek, istniejący od ponad 30 lat, zanim jeszcze powstała UoGN, wypracował bardzo dobre regulacje. Co ciekawe, pośrednicy z rożnych części kraju mieli dokładnie takie same przemyślenia, efektem których było wprowadzenie zasad zdobywania uprawnień zawodowych, kodeksów etyki, standardów zawodowych i innych rozwiązań, jak MLS, narzędzi służących jak najlepszemu wykonywaniu zawodu.

Przystępując do „usuwania nieprawidłowości”, powinno się usiąść w gronie doświadczonych pośredników i wspólnie wypracować mądre zmiany dotyczące wielu aspektów, jak chociażby dotyczące podnoszenia kwalifikacji czy wzmocnienia wymogu stosowania umów z klauzulą wyłączności. Ale przede wszystkim trzeba rzetelnie zapoznać się ze specyfiką zawodu.